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黄奇帆:楼市变局,不能忽视三股力量

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   08:26

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黄奇帆:楼市变局,不能忽视三股力量

  我一直觉得,黄奇帆是当前对于中国房地产行业的现状和未来最有深刻认知的人之一

  他所提出的各种楼市调控政策,给我的感觉就是“治大国如烹小鲜”一样简单而有效

  前几日黄奇帆参加了世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会,发言稿将近2万字,字数比较多,可能很多人还没细看

  R先生把其中最重要的几个观点拿出来并添加一些辅佐的解释,希望对大家理解和投资房产有所帮助

  01

  楼市普涨,结束

  黄奇帆认为,中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番,有四个原因:

  一是城市化。

  在过去20年里,中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点,不仅是农民工进城市,还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市,人口在城市之间迁徙。总之,城市人口的大幅度增长,城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

  二是旧城拆迁改造。

  为了把城市功能重新组合,需要拆除一些工厂区、住宅区,建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造,也能产生较大的新房建设销售交易量。

  三是住房质量升级。

  上世纪八十年代以后,农村是砖瓦房,城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌,需要重新造;砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房,由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差,到了20多年、30年基本上也要拆了重建。

  四是人均住房面积增加。

  原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。1990年,中国人均住房面积只有6平方米;到2000年,城市人均住房面积也仅十几平方米,现在城市人均住房面积已达到36平方米。人均住房面积偏小,也会产生改善性的购房需求。

  但以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。

  一是城市化率增长放慢,已接近拐点。

  在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%,城市化率的上升面临天花板现象,城市人口增速放缓,城市化的人口红利会逐步淡出。

  二是旧城改造总量减少。

  

  经过20年的城市改造,旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出,总量会大规模减少。

  注:

  过去3年内,棚改货币化作用显著

  三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。

  当前我国人均住房面积已经达到36平方米,尽管还会有增加需求,但只是局部结构性的,而不是总体性的人均住房不够。

  (补充:对比后会发现,其中目前我们的人均住房面积从全球范围看,确实还比较高)

  

  注:人均住房面积

  四是住房质量提高。

  老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子,如果按30年折旧计算,那么每年会折旧三十分之一,差不多3000万平方米要拆了重造。现在如果变成了100年,每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。

  从实际情况看,最近几年新建住房面积也确实在逐年下降

  1998年到2008年,每年增长25%左右,2008年到2012年期间,每年增长15%,2012年到2017年,维持在6%-7%的区间,而2018年的增长率是1.8%。

  02

  房地产的未来,在三个地方

  从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态,

  中国房地产建设的重点地区会在三个地方:

  一个是中心城市。

  所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外,也有区域中心城市青岛;广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。(补充:类似的还有江苏除南京外的苏州)

  第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

  第三个热点地区是城市群。

  城市群里的大中型城市

  往往也会是今后十几年房地产开发的热点,我们对于城市的规模,其实有个分类。

  50万以下人口,小城市;

  50万-100万人口,中型城市;

  100万-500万人口,大型城市;

  500万-1000万

  人口,特大型城市;

  超过1000万人口,超级大城市。

  除了以上三个热点区域,大家还可以关注跨入1000万人口的超级大城市,他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。

  (补充:目前户籍人口突破1000万的城市有

  重庆、上海、北京、成都、天津、广州、深圳、武汉、石家庄、哈尔滨、苏州、郑州、西安)

  

  如果已经是2000万以上的超级大城市(补充:目前是重庆、上海、北京),自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈,大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。

  大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈,这个大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但是,一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。

  

  

  环沪都市圈

  粤港澳大湾区范围

  补充:

  请大家仔细研读下2019年2月颁布的粤港澳大湾区一体化所涉及到的一些重点城市,以及关注下马上要公布的长三角一体化方案,这两大都市圈中的中小城市接下来将会有更大的投资机会。

  03

  房价为什么会涨

  任何商品涨落总是跳不出三个原因:

  1、通货膨胀的因素。

  中国的M2从2004年、2005年开始,差不多保持了十几年左右两位数增长,一年百分之十几的增长率,有若干年份甚至百分之二十几的增长。这个十几年,M2翻了三番,也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。很幸运,被房地产吸收了一大块资金,房地产成了M2超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳。

  2、商品的供求关系。

  过去十几年、二十年,中国房地产是供不应求的,人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程,所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求,就造成房价不断往上涨等等。

  3、受国际购买力影响。

  比如美国房地产大涨的时候,美国经济好,当然也会拉动世界经济一起往上走;美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏,也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程,也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

  黄奇帆认为,房价下阶段不会有什么大的涨幅了,原因有三个:

  1、大规模的通货膨胀已经结束。

  这几年的GDP增长率百分之六点几,物价指数加两个点,所以M2在2017年、2018年都是八点几,今年1-6月份8.5,基本上是这样。

  2、总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。(补充:但在局部还会出现供不应求的情况)

  可以预判,今后十几年,M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数,保持均衡的增长。

  而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右,房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓()家庭收入的增长率。

  

  注:数据来源于中金证券

  (补充:其实哪怕房价每年上涨6%,但考虑到杠杆的因素存在,在首付三成的情况下,仍会有18%的实际增长率出现)

  3、今后十几年,房价会趋于平稳,既不会大跌,也不会大涨。中国的城市化率还有10%增长空间,很多城市都还在发展,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,没有这个经济基础;但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。

  04

  土地将实现精准供应,农村土地将更值钱

  过去供应土地东西南北是逆向供应的,越是中小城市土地供应越宽松,但这些城市实际上的扩张需求又很低(补充:这也是为什么会出现越来越多空城的原因)

  我们有一种对城市规模的恐惧症,以前一直都是支持小城镇发展、中等城市发展,一到500万人口以上就开始限制,一到1000万人口以上就封顶了。

  越是大城市人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧,当然地价就高。所以要降低房价、控制房价,很重要的措施是要控制地价、降低地价,

  就要在高房价的地区增加城市土地的供应。

  今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求,在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。

  这样走的过程,我们可以用一个形容词叫做“

  爬行盯住”。走一步看一步,人口不是一步到位的,土地也不是一步到位的,但是土地可以预支一些,人口到了1000万我给多少,人口到了2000万我给多少,就是“爬行盯住”的过程。

  但是不再是中小城市宽松供地,大型城市紧俏供地的逆向调控,我们都知道一个人平均一万平方米,一百万人就是一百平方公里的城市,给多了就是浪费土地资源。所以在这个意义上,中西部中等小城市土地要给,也应该鼓励支持,但不能鼓励泡沫,不能鼓励成空心化的结果。

  我们过去城市发展的另一个问题就是农村的土地资源跟城市土地资源分裂,没有出现资源优化配置顺向的一种流动。

  下阶段可以实施

  城乡的建设性用地占补平衡,把它进行资源优化配置,这就有一个地票问题。

  农民进城了,农村里的宅基地没用了,这个房子占用了宅基地,深山中的老旧房子要卖也只能卖个几万元,但是把这个房子变成耕地,形成地票,一亩耕地的地票可以卖到二三十万,农民当然有积极性。

  如果全国每年有几十万亩地票实现了占补平衡的交易,既会通过市场化资源优化配置,增加大城市土地供应,满足城市化发展的土地需求,又会形成大城市返补大农村,成为城乡统筹改革的一个重要的红利,今后10年会变成中国城乡土地一体化发展的一个基础性的改革措施。

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  黄奇帆

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